南營房社區(qū)是上世紀六七十年代的老社區(qū)，目前一套58平米的兩居室的價格為650萬元，單價約11.2萬元/平米。陸肖肖攝

“沒想到學區(qū)房會這么火，好的學區(qū)房基本都要靠搶”，王林(化名)告訴《華夏時報》記者，自己剛剛完成一套學區(qū)房的過戶，從3月份開始看，到最后成交，預算整整增加了80萬，總價低的要不看不上，要不搶不上，無奈只能提高預期多貸款。

不同于前期市場上“涼涼”的預測，西城區(qū)在“多校劃片”之后僅經(jīng)歷了短暫的市場冷靜期，近期市場重回火爆?！度A夏時報》實地走訪學區(qū)房市場也發(fā)現(xiàn)，近期西城區(qū)的學區(qū)房成交活躍，房源成交周期縮短，價格開始走高，已經(jīng)恢復到2017年317政策前的市場最高點。

北京學區(qū)房成交近期再度火爆

作為北京市教學質量高地，東城、西城、海淀也被大眾稱作“東西海”，相比之下，西城區(qū)的教學質量相對均衡，也成為家長追逐的學區(qū)房重點區(qū)域。今年4月底，北京市西城區(qū)調整了入學策略，2020年7月31日后，在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。這一“多校劃片”的政策由于對市場影響較大，也被稱為“731新政”。文件發(fā)布后，不少購房者迅速入市，趕在7月31日之前完成過戶，保障孩子的入學資格，當時的市場一片火熱。當時也有諸多市場預測，稱7月31日之后，西城區(qū)學區(qū)房要“涼涼”。

不同于市場上對于西城區(qū)學區(qū)房的預測，近期西城區(qū)學區(qū)房實現(xiàn)了“絕地反擊”，走出了一個上揚曲線。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月份，西城區(qū)二手房價格環(huán)比增長了0.8%，成交環(huán)比增長約11.5%，近三月成交持續(xù)修復，絕對水平已經(jīng)處在2019年以來較高位上。

《華夏時報》記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，西城區(qū)的學區(qū)房多數(shù)為“老破小”，但憑借優(yōu)質的教育資源，價格處在北京市二手房的金字塔尖的位置，單價多在10萬元以上。阜外大街甲22號院是1980年左右建成的社區(qū)，周邊小學為阜外一小，小區(qū)內一套50平米的兩室報價在580萬元，單價達11.5萬元/平米。南營房社區(qū)也是上世紀六七十年代的老社區(qū)，目前一套58平米的兩居室的價格為650萬元，單價約11.2萬元/平米。

西城區(qū)阜外一小 陸肖肖攝

阜外大街甲22號院是1980年左右建成的社區(qū)，周邊小學為阜外一小，小區(qū)內一套50平米的兩室報價在580萬元，單價達11.5萬元/平米。 陸肖肖攝

西城區(qū)月壇片區(qū)的一位經(jīng)紀人小張(化名)告訴《華夏時報》記者，最近學區(qū)房又火了，價格在400-500多萬的一居室和小兩居比較搶手，基本上出來一套房源很快就賣出去了，業(yè)主掛牌價格有所升高，溢價空間也在縮小。“我們大區(qū)6家門店這個月成交了30多套房源，平均下來人均出手一套。” 小張說。

小張介紹，當時731之前市場異?；鸨?，在之后的兩個月左右，市場冷靜了一段時間，但經(jīng)過一段時間的觀望，大家已經(jīng)消化了多校劃片的政策，因為西城區(qū)的學區(qū)優(yōu)勢仍然在，除了極少數(shù)教育質量不是那么好的區(qū)域，大部分的學區(qū)房還是比較穩(wěn)的，學區(qū)房的需求仍然在，所以經(jīng)過了一段時間，大家又開始出手了。對于北京市的其他二手房，在2017年317新政后有的已經(jīng)降了20%，但西城區(qū)的學區(qū)房一直堅挺，在短暫的跌價之后，目前整體價格已經(jīng)回到了調控前的水平。

和碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，西城區(qū)的多校劃片，讓學區(qū)資源相對均衡。731之前學區(qū)房成交量走高，并不是透支了購房需求，因為大眾對于優(yōu)質教育資源的追求是剛性需求，并不存在所謂的泡沫，稀缺資源必然會產(chǎn)生價值上的溢價。

優(yōu)質學區(qū)房仍然搶手

考慮到未來孩子的上學問題，王林今年開始將購買學區(qū)房提上日程，經(jīng)過了仔細分析，王林將看房區(qū)域鎖定在海淀區(qū)。在看房的過程中，王林深刻的體會到了市場由冷變熱的變化。

王林告訴《華夏時報》記者：“我們是三月份開始看房的，那時候疫情比較嚴重，好多小區(qū)還不能正常出入，進出都要靠出入證，加上大家對安全的考慮，所以看房人較少，價格整體處于低位，當時單價在9.5-10萬元之間，可選范圍挺多的，我們覺得還可以再看看就沒著急出手。”

“到了四月和五月，看學區(qū)房的人開始增多，我們看上的一套房子，在猶豫期間，第二天就被賣出去了。到了7月左右，明年著急入學的一波購房熱潮應該已經(jīng)過去了，但沒想到市場依然火爆，我們看上的好幾套房子想約業(yè)主談價都要排隊，排在前面的客戶成交了，我們連談的機會都沒有。”王林說。

面對房子需要靠搶的市場，王林感覺到了緊迫，在9月份定下了一套房子，王林表示：“本來市場上我們能相中的戶型就比較少，出來稍微方正且滿五唯一、低總價的房子就少之又少，基本都要靠搶。我們的預算也一再調整，從最開始是450萬以內，到最后成交價都到了530萬元了，單價漲到了10.5萬元/平米。也是沒辦法，總價低的要不看不上，要不搶不上，無奈只能提高預算多貸款。”

為什么今年購買學區(qū)房的旺季時間會提前呢?58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示，一般來說，學區(qū)房會在每年春節(jié)后3-5月達到成交高點，今年由于市場因素，導致學區(qū)房的關注度在年底就開始提升。從今年11月的數(shù)據(jù)來看，北京市二手房網(wǎng)簽量環(huán)比上漲超過了40%，而新房網(wǎng)簽則環(huán)比上漲近7成。

郭毅也認為，教育資源不管在國內還是國外，都是公眾認可度最高的一種稀缺資源，將學習資源和房屋產(chǎn)權捆綁到一起之后，追求高質量教育就需要比較高的成本。二手房市場上，學區(qū)依然是個較為重要的關注因素。北京這一輪學區(qū)房熱，其實是因為優(yōu)質學區(qū)可選擇性比較少，比如萬柳、上地、德勝、金融街等板塊，帶動了周邊二手房價值的提升。

對于學區(qū)房引發(fā)的市場關注，張波表示，教育資源的均衡化是個方向，并且這個方向是非常明確的，目前一些老舊小區(qū)由于有學區(qū)而價格長期處于高位，會隨著學區(qū)政策不斷推進而逐步變化，當下熱炒學區(qū)房有著極大風險，老舊小區(qū)回歸其本身的居住價值是個大方向。(記者 陸肖肖 北京報道)

關鍵詞： 學區(qū)房