三道紅線下，2020年的房企年報最受關注的莫過于是否轉“綠”上，不過，也有分析警告說，有些公司可能在借機“整理”財務報表。

轉“綠”的動力與招

對此，野村證券分析師Iris Chen表示，“去杠桿化的進展快于市場預期，這是出于滿足監(jiān)管要求的意圖和更嚴格的融資環(huán)境所推動的。房地產(chǎn)開發(fā)商在‘三道紅線’指標上取得的進步越大，與金融機構金融融資談判時面臨的障礙就越少。”

有轉“綠”的動力自然各房企也是不遺余力推動，據(jù)媒體統(tǒng)計，在74家已發(fā)布年報的內(nèi)房股中，“紅、橙、黃、綠”檔的企業(yè)數(shù)量分別為2家、5家、28家和24家。而彭博報道也進一步印證了，截至2020年年底，66家主要房企中有近一半已經(jīng)滿足了“三道紅線”的要求，而六個月前僅有14家滿足。

值得注意的是，在眾多的轉“綠”房企中也是各有各的招。其中，融創(chuàng)中國及中國金茂的做法是延長了債務期限，并削減了一年內(nèi)到期的借款，并減少土地購買的支出來滿足指標要求。

“綠檔”企業(yè)中，現(xiàn)金短債比最高的是建發(fā)國際，達5倍，凈負債率為73.8%，剔除預收后的資產(chǎn)負債率為68.2%。據(jù)不完全統(tǒng)計，建發(fā)系2020年共計發(fā)債25次，發(fā)行總額約496億元。在轉“綠”的路上走了一條被業(yè)界認為的“通過股權融資的方式補充權益來降低杠桿水平”，其動作是以介紹方式推動了建發(fā)物業(yè)在香港聯(lián)交所主板上市。

同樣，對于金科股份來說，也是使了“巧勁”，截至2020年底，金科股份“三道紅線” 全部轉為“綠檔”。據(jù)披露，公司報告期末權益總額為734.98億元，同比增長40.93%。通過做大權益來實現(xiàn)快速去杠桿或是金科股份財務為轉“綠檔”的重要手段。其中，值得注意的是，公司2020年新發(fā)行永續(xù)債融資13.42億元并將其分類確認為其他權益工具，全部計入所有者權益。截至報告期末，公司永續(xù)債總額為21.42億元，同比增長167.72%。

對于此類做法，業(yè)界認為，一般來說，永續(xù)債后期將會對企業(yè)產(chǎn)生較大的利息壓力，作為調杠桿的長期路徑來說或將不可持續(xù)。

此外，龍湖作為常“綠”房企也是另類了，數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，龍湖集團的凈負債率一直保持在54%以下，現(xiàn)金短債比保持在3倍以上，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率保持在70%以下，連續(xù)5年處在“三道紅線”綠檔水平。

房企轉“綠”目標

也有轉“綠”不成功，像仍踩中1道紅線的大悅城，隨著業(yè)績下滑，董事長辭職了。而更多沒有轉“綠”的房企在不同場合下表達了轉“綠”的決心與目標。

數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)以及廣州富力地產(chǎn)是僅有的兩個沒有任何實質性改善的大型房企，均踩了”三道紅線“。恒大地產(chǎn)總裁夏海軍表示恒大地產(chǎn)正努力在明年年底之前達到目標。而國內(nèi)最大的地產(chǎn)商萬科有望在第一季度滿足該指標。

作為頭部企業(yè)的碧桂園，2020年年報中，其剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為80%，凈負債率55.6%，現(xiàn)金短債比為1.9倍，觸及一道紅線，屬于“黃檔”房企。碧桂園CFO伍碧君表示，根據(jù)測算，按照現(xiàn)有的經(jīng)營的節(jié)奏，集團能夠在2023上半年之前穩(wěn)步變綠。

另外，新力控股首席財務官許進業(yè)提出，預計1-1.5年內(nèi)實現(xiàn)全部達標。

奧園集團執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌介紹，力爭在2022年之前實現(xiàn)“三條紅線”全達標。

正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事長兼行政總裁黃仙枝表示，預計在2022年上半年將三線全面降為綠檔。

花樣年控股執(zhí)行董事兼首席財務官陳新禹表示，2020年將全部降到紅線之下。

佳兆業(yè)管理層也在業(yè)績會上表示，2021年將力爭提前實現(xiàn)三項指標全部達標。

合景泰富集團財務資金副總裁黃妍萍表示，有信心在2021年末降至70%，轉入“綠檔”。

對此，業(yè)界人士對中華網(wǎng)財經(jīng)表示，隨著杠桿水平下將房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來平緩期，不過也有不少表面的轉“綠”問題存在，這是長期的問題，有些房企只是暫時將財務表修飾了。

關鍵詞： 三道紅線