諸多跡象顯示，公寓市場(chǎng)正在強(qiáng)勁復(fù)蘇，不太為外人矚目的豪宅型公寓和優(yōu)質(zhì)地段低總價(jià)公寓產(chǎn)品持續(xù)回暖。
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，逐漸從有房住向住好房轉(zhuǎn)變，高凈值人群終極改善自住需求依然強(qiáng)烈;另一方面，公寓產(chǎn)品在購(gòu)房資格方面相對(duì)寬松，被一些市場(chǎng)人士看好。
自去年7月以來(lái)，深圳圍繞公寓相繼出臺(tái)暫停商務(wù)公寓審批、允許商務(wù)公寓通燃?xì)獾日?，?duì)這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行有序疏導(dǎo)。至此，四大一線城市完成了存量商務(wù)公寓盤活，增量商務(wù)公寓審批暫停的調(diào)控。疊加住宅市場(chǎng)的調(diào)控，公寓的稀缺價(jià)值和購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)都在同步攀升。
頂豪公寓悄悄“飄”了
從事公寓交易近十年，鏈家南山區(qū)門店店長(zhǎng)小盧發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象：過(guò)去來(lái)深圳的機(jī)構(gòu)或客戶，往往開(kāi)著保時(shí)捷四處看項(xiàng)目，最近越來(lái)越多的客戶愿意電話初步敲定項(xiàng)目，而后直接過(guò)來(lái)簽合同。
老林來(lái)自北京，因?yàn)樯虅?wù)出差，常年往返北京和深圳。4月初，他以九百多萬(wàn)元入手了深圳福田區(qū)的一套近80平方米的商務(wù)公寓。他給出的理由很簡(jiǎn)單：環(huán)京樓市交投壓抑，深圳樓市景氣度高;各地樓市調(diào)控此起彼伏，公寓產(chǎn)品不需要社保、個(gè)稅等硬性門檻，適合外地客入手。
公寓并非有房票一族的首選。一方面，公寓被認(rèn)為難敵住宅，同地段公寓價(jià)格多大幅跑輸住宅;另一方面，公寓普遍不帶學(xué)位等，被認(rèn)為不宜自住。
多位市場(chǎng)人士向第一財(cái)經(jīng)記者分享道，按照購(gòu)買物業(yè)類型優(yōu)先級(jí)別做大致排列：住宅>商務(wù)公寓>商鋪(挑選商鋪需要獨(dú)到的眼光)>寫字樓>商辦公寓(即偽公寓)。
以深圳市場(chǎng)為例，本地人對(duì)住宅的熱情揮之不去，外地人卻對(duì)深圳公寓產(chǎn)品情有獨(dú)鐘。
深圳的商務(wù)公寓愈發(fā)緊俏的一個(gè)標(biāo)志是，每平方米單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元的豪宅型公寓深圳灣1號(hào)新近放出的一套物業(yè)吸引了北京、香港，國(guó)外的不少客戶詢問(wèn)。
該物業(yè)位于南區(qū)T5棟，建筑面積313.47平方米，總價(jià)超6000萬(wàn)元。據(jù)不愿具名的銷售人士透露，有意向的部分購(gòu)房者大多身份比較特殊，一般前期都是委托信任的人，幫忙詢問(wèn)樓盤的銷售情況、驗(yàn)資金額、土地增值稅的稅款等信息，后期即買即走。
一位留意到深圳灣1號(hào)南區(qū)T5棟待售房源的北京客戶就向第一財(cái)經(jīng)記者直言：“新放出來(lái)的T5棟，客廳及三個(gè)臥室全部是朝東看海、內(nèi)湖以及城市景觀。這種所有主功能間全部看海的戶型在整個(gè)深圳灣1號(hào)只有4套，稀缺性比較顯著，長(zhǎng)線持有價(jià)值可觀。”
動(dòng)輒稅費(fèi)達(dá)數(shù)百萬(wàn)元、驗(yàn)資超千萬(wàn)元、售價(jià)低則數(shù)千萬(wàn)元高則數(shù)億元這樣的頂級(jí)豪宅公寓，總是吸引著一票異常低調(diào)卻購(gòu)買力驚人的特定人群。當(dāng)剛需族群體在為購(gòu)房資格、首付款等疲于奔走之際，這樣一個(gè)看似封閉小眾實(shí)則活躍強(qiáng)大的市場(chǎng)卻牽動(dòng)攪擾著國(guó)內(nèi)站在財(cái)富金字塔尖的那波人。
有對(duì)豪宅公寓做過(guò)一段時(shí)間研究的一位北京私募人士以自己的實(shí)踐經(jīng)歷告訴第一財(cái)經(jīng)記者，類似北上廣深這樣的一線城市，核心區(qū)域或者高增值潛力區(qū)域優(yōu)質(zhì)公寓的頂層，稀缺性尤為顯著，幾乎是不亞于藝術(shù)品一樣的存在。
頂級(jí)豪宅正成為富豪們配置資產(chǎn)、財(cái)富保值增值的“香餑餑”。據(jù)克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北上廣深四大一線城市10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米豪宅共成交3497套，同比增長(zhǎng)142%。2020年，112城總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)26%，總價(jià)3000萬(wàn)以上頂豪成交同比增長(zhǎng)13%，豪宅市場(chǎng)呈整體向好態(tài)勢(shì)。
由于產(chǎn)品稀缺性，優(yōu)質(zhì)二手豪宅存量有限，房源緊俏，需求大于供給，豪宅孤品也加速到來(lái)，經(jīng)常出現(xiàn)有錢也買不到情況，有錢人買房壓力不比剛需族小。豪宅產(chǎn)品稀缺性、增值空間、圈層價(jià)值在逐漸下降之際，外地客戶也會(huì)將目光轉(zhuǎn)向流動(dòng)性較好的低總價(jià)公寓產(chǎn)品。
從成交價(jià)段來(lái)看，300萬(wàn)元以內(nèi)的核心地段的公寓產(chǎn)品，因?yàn)殚T檻低易交易，為公寓市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。這部分產(chǎn)品租金回報(bào)率多比住宅高，客戶大多十年內(nèi)就能回本，是不少中產(chǎn)階層追逐的對(duì)象。
整體來(lái)看，豪宅型公寓和低單價(jià)的小公寓是當(dāng)下最受追逐的兩類公寓產(chǎn)品。前者被認(rèn)為具稀缺性，后者被認(rèn)為易上車易出手交易。
“一線城市好的公寓產(chǎn)品已經(jīng)慢慢在變成非賣品，這個(gè)特征已經(jīng)越來(lái)越明顯了。”老林稱，一輪疫情下來(lái)，國(guó)內(nèi)外一線城市的核心區(qū)域的類住宅產(chǎn)品抗跌屬性整體要優(yōu)于其他產(chǎn)品，回報(bào)率也更趨于穩(wěn)定和豐厚。
下堵上梳以調(diào)控
商務(wù)公寓通常建設(shè)在商業(yè)用地或商業(yè)居住混合用地上，產(chǎn)權(quán)大多40-50年。建設(shè)在商住混合用地上的部分商務(wù)公寓，可通燃?xì)?，部分商?wù)公寓甚至還可以用來(lái)申請(qǐng)學(xué)位。
由于商務(wù)公寓比寫字樓、商辦公寓更易銷售，開(kāi)發(fā)商在一線城市獲取商業(yè)用地之后，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成商務(wù)公寓出售的意愿較強(qiáng)。但從根本上來(lái)說(shuō)，商務(wù)公寓在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、公共設(shè)施配套等方面與住宅仍存在差距。
熱點(diǎn)城市住宅供應(yīng)稀缺，且有嚴(yán)格的限購(gòu)條件，而公寓通常不限購(gòu)，價(jià)格較住宅低，是炒作的主要標(biāo)的。以深圳為例，商務(wù)公寓是住宅的補(bǔ)充品，成交一直很活躍。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年，深圳一手商業(yè)房產(chǎn)成交面積為85萬(wàn)平方米，約為一手住宅的五分之一。
去年以來(lái)，關(guān)于公寓的新政也隨之多了起來(lái)。以深圳為例，去年7月，深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合市住建局印發(fā)了《市規(guī)劃和自然資源局市住房建設(shè)局關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》。該文件指出，深圳將停止商務(wù)公寓審批，鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房。
隨之，今年2月23日，深圳市住建局再度發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問(wèn)題的通知》，明確商務(wù)公寓、宿舍可以使用燃?xì)?。在居住功能上，商?wù)公寓、宿舍向住宅產(chǎn)品靠攏，正式得到官方認(rèn)可。
3月，深圳市規(guī)劃和自然資源局公開(kāi)征求《深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》局部修訂意見(jiàn)，其中商業(yè)服務(wù)業(yè)用地刪除“商務(wù)公寓”用途。
一方面，主管部門叫停新的商務(wù)公寓審批;另一方面，鼓勵(lì)新建和存量的商務(wù)公寓改建成為住宅。部分市場(chǎng)人士將之理解為，深圳可供流通的商務(wù)公寓產(chǎn)品將日趨減少，價(jià)值將愈發(fā)顯著，尤其是優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)商務(wù)公寓產(chǎn)品。
作為深圳深業(yè)中城、泰富廣場(chǎng)等多個(gè)公寓項(xiàng)目持有人的深圳控股執(zhí)行董事兼副總裁董方在今年三月底，曾就深圳最新的公寓可配管道燃?xì)怃N售一事，回應(yīng)第一財(cái)經(jīng)記者稱，公寓去化的速度和水平，相比之前有一定的提高，對(duì)于深圳控股來(lái)說(shuō)是一種利好，“公寓可以安裝燃?xì)?，完善了居住的?span id="uigkyim" class="keyword">性，從居住的屬性更加的接近住宅，可以緩解深圳公寓不足的矛盾。”
另一方面，市場(chǎng)人士解讀，公寓未來(lái)或?qū)⒖赡芘c住宅進(jìn)一步平權(quán)，或至少實(shí)現(xiàn)住宅的大部分權(quán)益;公寓與住宅在學(xué)位、學(xué)區(qū)等分歧有望得到平等對(duì)待。實(shí)際上，目前深圳羅湖區(qū)、福田區(qū)等已經(jīng)有公寓在探索學(xué)位問(wèn)題的同等待遇化，取得了良好效果。
總之，系列調(diào)控之下，市場(chǎng)上新增公寓的供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越少，存量公寓產(chǎn)品將得到充分利用，公寓的“住宅化”傾向?qū)⑷找婷黠@。
這種調(diào)控主邏輯曾為廣州所用：盤活存量公寓、控制偽公寓增量。
2017年3月，廣州提出，開(kāi)發(fā)商只能向法人單位銷售商服類物業(yè)，且不得作為居住使用;已銷售給個(gè)人的商服類物業(yè)，業(yè)主持有滿兩年才可再次轉(zhuǎn)讓。政策還提出，新報(bào)建的商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目，最小分割單元不得低于300平方米。2018年底，廣州對(duì)上述政策作出局部調(diào)整，允許2017年3月30日之前出讓土地上的商服類物業(yè)賣給個(gè)人。
北京、上海則早在2017年便對(duì)酒店式公寓、SOHO等偽公寓叫停，同時(shí)，商務(wù)公寓新增審批趨于嚴(yán)控。
至此，四大一線城市都相繼明確了，商辦用地不得用于居住用途，這實(shí)則是從政策層面厘清了商業(yè)和住宅的邊界。這幾年，公寓供應(yīng)量呈減少之勢(shì)，公寓市場(chǎng)整體進(jìn)入了一個(gè)新階段。
后市存分歧
這種疏堵結(jié)合的調(diào)控模式，也令買房者在選擇標(biāo)的物上產(chǎn)生了分歧。
有多位廣州市場(chǎng)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，市場(chǎng)上八成左右的公寓基本都缺乏增值空間，僅兩成左右的公寓屬于回報(bào)率不錯(cuò)的項(xiàng)目。
北上廣深幾乎都走向了同一個(gè)調(diào)控大框架的背景下，買房者幾乎都意識(shí)到，相比于住宅，公寓產(chǎn)品投資的容錯(cuò)空間更小，風(fēng)險(xiǎn)要更大。
買入公寓的認(rèn)識(shí)，大多不是才入市的新手。諸如，深圳的豪宅型公寓有一票非常核心的購(gòu)買者就是樓市經(jīng)驗(yàn)極為豐富的香港客。
這部分香港客幾乎都有表達(dá)類似觀點(diǎn)：香港房?jī)r(jià)每平方米單價(jià)超20萬(wàn)元，深圳的頂豪在香港客眼中也并不太貴;另一方面，樓市調(diào)控頻出，購(gòu)房資格收緊的背景下，公寓屬于外地人較容易入手的標(biāo)的物。“好地段、好戶型、好配套”的公寓產(chǎn)品仍是趨之若鶩的住房消費(fèi)標(biāo)的。
相比于往年，公寓產(chǎn)品在當(dāng)下住宅頻頻調(diào)控背景下，也迎來(lái)了較好的時(shí)光。
以深圳為例，早前的2月8日，深圳住建局首次公布了3595個(gè)小區(qū)成交參考價(jià)，正式在二手房市場(chǎng)推行“二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制”，深圳的二手住宅隨即轉(zhuǎn)冷。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，深圳3月份的二手成交在4000出頭，第15周(4月5日-4月11日)只有896套，跌到了千套以下，本月很可能跌破4000套。
一部分購(gòu)房者認(rèn)為，深圳樓市的橫盤期來(lái)臨，購(gòu)房者可以從容選擇。
回看以往樓市調(diào)控的歷程，每一次住房限購(gòu)政策升級(jí)后，外溢需求即會(huì)涌入公寓市場(chǎng)，推動(dòng)商務(wù)公寓量?jī)r(jià)齊升。類似的情況，廣州也同樣存在，只是公寓價(jià)格整體波動(dòng)較小。
深圳一位頭部房企營(yíng)銷人士也指出，從自住的角度來(lái)看，市場(chǎng)上對(duì)高端住宅的購(gòu)買需求依然旺盛。在限價(jià)的背景下豪宅依然具備一定的升值潛力。在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的情況下，富裕階層對(duì)于資金占用量較高的豪宅產(chǎn)品熱情高漲，居住屬性較強(qiáng)的住宅類豪宅、投資屬性較強(qiáng)的公寓類豪宅、尤其是高總價(jià)的公寓類豪宅已經(jīng)引起了更多富裕階層的關(guān)注。
