繼物業(yè)管理之后，房企再次瞄準了一個講述資本故事的新賽道——代建。
5月18日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中原建業(yè)已于5月18日開啟國際配售及香港公開發(fā)售，將于5月31日正式掛牌上市，上市代碼09982.HK。從去年11月披露招股書到通過聆訊，中原建業(yè)共用時6個月。
建業(yè)地產(chǎn)是河南本土房企龍頭，中原建業(yè)是它旗下的代建公司。如果順利上市，中原建業(yè)將成為除綠城管理之外，港股第二家內(nèi)地地產(chǎn)代建企業(yè)。這兩家公司，均引入祥來有限公司作為基石投資者。
“河南王”胡葆森也將迎來旗下第四家上市平臺，余下三家為建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技、建業(yè)新生活，后兩者分別主攻裝配式建筑、物業(yè)管理。如果按中原建業(yè)招股價區(qū)間計算，四家公司總市值將介乎252.36億~278.36億港元區(qū)間。
在房地產(chǎn)的“黃金年代”，我國代建行業(yè)發(fā)展較為緩慢。2016年新一輪地產(chǎn)調(diào)控開啟后，房企為應(yīng)對競爭、分散風險，開始密集入局代建領(lǐng)域。如今，建業(yè)地產(chǎn)的危機感也日漸濃重，開始謀求在新賽道突圍。
河南“地產(chǎn)王”的資本局
五天前，建業(yè)地產(chǎn)剛經(jīng)歷了一場股價暴跌風波。
5月13日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，自13日上午9時起在港交所短暫停止買賣。下午13時，建業(yè)地產(chǎn)復(fù)牌后隨即閃崩，股價暴跌逾60%，截至收盤報2.02港元/股，跌幅達49.67%，14日跌幅仍達6.03%。
當晚，建業(yè)地產(chǎn)火速發(fā)布關(guān)于“不尋常股價及成交量波動”的公告，稱13日是分拆中原建業(yè)上市的除權(quán)日，此次下跌是除權(quán)后的重新定價行為。
據(jù)該集團此前披露，建業(yè)地產(chǎn)將向原股東分派中原建業(yè)相應(yīng)股份，合資格股東持有1股建業(yè)地產(chǎn)分1股中原建業(yè)，持有90股以上可優(yōu)先認購中原建業(yè)。而5月13日為按除權(quán)基準買賣的首日，致使股價發(fā)生波動。
經(jīng)歷17、18兩日調(diào)整后，建業(yè)地產(chǎn)股價微幅回升至2.11港元，但較暴跌以前仍處在“腰斬”水平。不過，中原建業(yè)的上市進程正在按計劃推進，該公司將以分拆+全球發(fā)售的方式登陸港股。
具體而言，在公司總股份數(shù)32.82億股中，將有約29.54億股按持股比例分配給原建業(yè)地產(chǎn)股東，總股份的10%約3.282億股將進行全球發(fā)售，招股價格區(qū)間為2.4~3.2港元，對應(yīng)市值約79億~105億港元。
對“建業(yè)系”掌舵人胡葆森來說，他手中的資本王國也將繼續(xù)擴張。
因經(jīng)歷股價暴跌風波，目前建業(yè)地產(chǎn)總市值僅62.61億港元，市盈率2.93倍;筑友智造科技總市值24.38億港元，市盈率15.35倍;建業(yè)新生活總市值86.37億港元，市盈率17.06倍，地產(chǎn)平臺市場估值最低。
與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)一般收益率更高，風險也相對較低，因此資本市場傾向于給出更高的估值。以“代建第一股”綠城管理為例，目前其市盈率約19.68倍，而母公司綠城中國市盈率約7.83倍。
拋去賽道屬性，從中原建業(yè)基本面看，該公司2017年至2020年總合約銷售金額復(fù)合年增長率71.5%，在國內(nèi)代建行業(yè)中排名第一。2020年度已售面積570萬平方米位居行業(yè)第一，占代建市場總份額的29.2%。
從盈利表現(xiàn)看，2018~2020年中原建業(yè)的收入分別為6.76億元、10.29元及11.52億元，同期扣稅凈利潤分別為4.04億元、6.41億元和6.81億元。與此同時，凈利率分別達到59.7%、62.3%、59.2%。
截至2020年底，中原建業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約3.85億元。此次上市，經(jīng)扣除包銷傭金、酌情獎勵費及有關(guān)全球發(fā)售的估計開支后，中原建業(yè)預(yù)期將從全球發(fā)售收取的所得款項凈額約為8.53億港元。
該公司表示，所得款項凈額約40.0%將用于擴展至「大中原」地區(qū)的新市場、豐富服務(wù)種類;約36.0%用于收購代建價值鏈的其他參與者;約14.0%用于提升信息技術(shù)系統(tǒng)及基礎(chǔ)設(shè)施;約10.0%用于一般營運資金。
代建賽道競爭者眾多
雖然中原建業(yè)是第二個要吃上市“螃蟹”的選手，但在房地產(chǎn)代建領(lǐng)域，參賽者并不稀少。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2020年7月，我國發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過30家。這其中既有大型房企恒大、萬科、中海、保利，也有中小型房企當代置業(yè)、廣宇發(fā)展等。其中，綠城管理已于2020年7月實現(xiàn)上市。
一般而言，房地產(chǎn)代建方可為委托方提供項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理等服務(wù)，并按客戶開發(fā)貨值收取3%~6%的管理費，相較地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言利潤率更高，風險更低。
中指院預(yù)計，到2025年國內(nèi)代建市場容量將達2.2~2.5億平方米，代建市場規(guī)模的滲透率將達到14.9%，代建項目銷售額將超2萬億，代建合同收入近千億，而2020年底國內(nèi)主要代建公司收入僅110億元。
“代建模式日益受到房企重視,主要原因在于行業(yè)調(diào)整逐漸深入，導(dǎo)致土地成本高企、融資環(huán)境收緊、房企資金壓力上升，房企在追求規(guī)模擴張的同時增強抗風險能力的需求也越來越大。”克而瑞認為。
以建業(yè)地產(chǎn)為例，2020年其重資產(chǎn)銷售金額約683億元，同比減少4.8%。如果加上輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額，其合約銷售總額約1026億元，在河南省的市占率為10.8%，同比下降0.4個百分點，系近年來首次出現(xiàn)下跌。
在盈利指標方面，去年建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比降低6.1個百分點至19.9%。在河南鄭州主戰(zhàn)場，建業(yè)地產(chǎn)面臨的市場競爭壓力加大，在鄭州結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%。
不僅如此，2020年底建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為85.5%，凈負債率為56.8%，非受限現(xiàn)金短債比為1.48，與2019年踩線情況一致，保持“黃檔”行列，其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率居于行業(yè)前列。
該集團表示，將代建業(yè)務(wù)分拆上市，有利于實現(xiàn)股東利益最大化，明確輕重資產(chǎn)的業(yè)務(wù)重心，完善資源合理分配并增強其決策流程，以對市場變化;提升企業(yè)形象及透明度，進入資本市場，提升融資的靈活性。
不過，中原建業(yè)同樣面臨區(qū)域布局的挑戰(zhàn)。過去幾年，中原建業(yè)承擔著建業(yè)走出河南的重任，截至2020年底共簽約13個省外項目，分布在海南、新疆、山西等6個省份，但相較246個項目總數(shù)而言占比仍較低。
也有業(yè)內(nèi)人士認為，代建市場的容量受房地產(chǎn)大市場容量所限，有著明顯的天花板。如果未來中小房企逐漸出局、更多的地產(chǎn)龍頭加入代建賽道，中原建業(yè)此類區(qū)域型企業(yè)面臨的市場競爭將更加激烈。
