自今年4月以來(lái)，熱點(diǎn)城市集中供地的大幕隨著夏日熱浪徐徐展開(kāi)。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有包括北京、廣州、杭州等12個(gè)城市開(kāi)展了首批集中供地的出讓。
分城市來(lái)看，較早啟動(dòng)集中供地的重慶、廈門(mén)、深圳相對(duì)火爆，而東北地區(qū)的長(zhǎng)春和沈陽(yáng)，土地交易相對(duì)冷淡，土地市場(chǎng)區(qū)域冷熱不均的現(xiàn)象仍然顯著。
以重慶為例，由于多數(shù)地塊未設(shè)置最高限價(jià)，4月28日，重慶推出的首宗地塊，溢價(jià)率就達(dá)到54.4%。此后的四宗，溢價(jià)率也均超過(guò)40%。當(dāng)日，招商蛇口以32.5億元競(jìng)得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一商住地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%。最終，重慶以38.82%的溢價(jià)率位居12城市之首。
而長(zhǎng)春推出的51宗宅地中，有11宗終止掛牌，2宗流拍;最終成交的38宗里，有32宗為底價(jià)成交。在青島推出63宗地塊里，2宗流拍，成交的61宗土地中有60宗為底價(jià)成交。
不過(guò)，雖然土地交易冷熱不均，但從盈利空間來(lái)看，交易火爆的城市，盈利空間反而較小。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)地塊周邊3公里范圍內(nèi)在售住宅項(xiàng)目的平均售價(jià)測(cè)算，本次土拍市場(chǎng)表現(xiàn)比較平穩(wěn)的青島、福州、廣州，土地的毛利率均在30%以上，處于相對(duì)較高水平;而土拍情緒高漲、地價(jià)明顯上漲的無(wú)錫、重慶、廈門(mén)等城市的毛利率處于較低水平，多低于10%。“封頂+高配建之下，無(wú)錫多宗地塊大概率面臨虧損。
此外，多數(shù)城市還實(shí)行了“限地價(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持”土拍規(guī)則。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，過(guò)高的自持比例，使得變現(xiàn)周期長(zhǎng)、現(xiàn)金回流壓力更大，這對(duì)于資金高壓的房企來(lái)說(shuō)影響直接。結(jié)合后續(xù)可能面臨的限價(jià)銷(xiāo)售，房企如果不能做好精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、控制費(fèi)用，項(xiàng)目很難不虧。
以北京土拍中最引人關(guān)注的開(kāi)卓越為例，其獨(dú)自以及與中交、首開(kāi)等聯(lián)合體共以187億元拿下了北京4宗地塊，領(lǐng)跑眾多房企。但卓越所拿地塊的后續(xù)開(kāi)發(fā)面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊成交樓面價(jià)和房?jī)r(jià)上限差額為1.2萬(wàn)元/平方米;而東小口地塊的成交樓面價(jià)和房?jī)r(jià)上限差額僅為1萬(wàn)元/平方米。
根據(jù)北京集中供地土拍規(guī)則，地塊競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格后，停止接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行公共租賃住房面積的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)。所以越熱門(mén)的地塊，競(jìng)拍成功后所配建的公共租賃住房面積就可能越高。而卓越所拿的豐臺(tái)張郭莊地塊、昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊、昌平東小口地塊分別競(jìng)配公租房面積3.25萬(wàn)平方米、2.95萬(wàn)平方米、2.05萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于其他房企。
面對(duì)規(guī)則的更改，需要開(kāi)發(fā)商調(diào)整策略，來(lái)適應(yīng)新的競(jìng)爭(zhēng)格局。較低的利潤(rùn)空間，讓房企在進(jìn)行土地投資決策時(shí)需要考慮更多因素，除了開(kāi)發(fā)能力之外，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力可能成為未來(lái)決勝的關(guān)鍵因素。
但是，對(duì)于各地方而言，采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價(jià)率指標(biāo)，并控制名義樓板價(jià)的過(guò)快上漲，另一方面也可以促進(jìn)人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，集中供地不僅對(duì)地方有了約束，同時(shí)開(kāi)發(fā)商拿地也變得更加理性，房子的大量入市，也會(huì)緩解市場(chǎng)需求壓力，為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，利于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策目標(biāo)。
