在調(diào)控不斷加碼下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，房企TOP10、TOP50和TOP100銷(xiāo)售額分別為3789億元、8842億元和10508億元，同比回落11.55%、1.86%和4.05%，環(huán)比下降32.33%、22.31%和25.53%。
單月銷(xiāo)售首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但整體來(lái)看，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售目標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度較高。以2021年1-7月累計(jì)完成情況來(lái)看，在已披露2021年銷(xiāo)售目標(biāo)的29家房企中，平均完成度為55.33%，有23家房企完成度超過(guò)50%。
盡管銷(xiāo)售額同比下降，但在TOP50房企中，7月的銷(xiāo)售均價(jià)同比增速顯著。TOP10、TOP30和TOP50在7月的銷(xiāo)售均價(jià)分別為13170、15743、15908元/平方米，同比增速分別是7.04%、17.3%和13.43%。
銷(xiāo)售額下降，增速放緩的情況下，房企在拿地方面也稍顯謹(jǐn)慎，據(jù)首創(chuàng)證券報(bào)告，2021年1-7月，TOP100房企新增土地建面35042.3萬(wàn)平米，同比下降5.8%;累計(jì)拿地金額達(dá)到24331.5億元，同比增長(zhǎng)8.6%;新增總貨值達(dá)到55181.3億元，同比下降1%。
其中，2021年1-7月，TOP10房企拿地金額增速最高，同比增長(zhǎng)39.7%，且新增土地貨值也是最高，為21775.2億元，同比增速16.9%。在各陣營(yíng)房企中，僅TOP10房企的新增土地貨值處于增長(zhǎng)，其他均為負(fù)增長(zhǎng)。
這或許與三線(xiàn)四檔及兩集中供地政策有一定的關(guān)系，三線(xiàn)四檔的高壓線(xiàn)使得房企在2020年集中降檔，兩集中供地則直接考驗(yàn)房企現(xiàn)有的資金情況，拿地策略及未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃的方向。再加上40%的拿地銷(xiāo)售比，間接限制了房企用于招拍掛及收并購(gòu)的資金規(guī)模。
國(guó)盛證券以截至2021年7月的房企拿地金額與其2021年年度銷(xiāo)售目標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，研究表明，TOP10房企中，有三家房企的拿地銷(xiāo)售比超過(guò)了20%，分別是招商蛇口、華潤(rùn)置地和金地集團(tuán);在TOP11-20房企中，僅綠城中國(guó)拿地銷(xiāo)售比超過(guò)了20%。
總體來(lái)看，拿地銷(xiāo)售比超過(guò)20%的房企，多在上半年拿地較為激進(jìn)，為了達(dá)標(biāo)，這些房企將在下半年“勒緊褲腰帶”，逐漸減少拿地。
國(guó)盛證券認(rèn)為：“40%拿地銷(xiāo)售比能夠在一定程度上降低一線(xiàn)城市的拿地?zé)岫?，使房企更多關(guān)注二三線(xiàn)城市的布局。房企可選擇在地貨比更低的二三線(xiàn)城市拿地，基于每年賺取的利潤(rùn)來(lái)穩(wěn)步發(fā)展，從而保證在滿(mǎn)足小于40%拿地銷(xiāo)售比的前提下實(shí)現(xiàn)來(lái)年拿地金額的增長(zhǎng)。依托于每年賺取的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量?jī)?nèi)生增長(zhǎng)。”
據(jù)中指研究院《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)(2021年1-6月)》，2021年7月，各線(xiàn)城市供求量環(huán)比均降，但在成交均價(jià)方面，三四線(xiàn)城市的成交均價(jià)同比上升，上升幅度約37%。一線(xiàn)城市同比下降80%，二線(xiàn)城市同比下降56%。當(dāng)然，一線(xiàn)城市的成交均價(jià)下降主要受集中供地的影響，7月是集中供地空白期，土地市場(chǎng)并不活躍。
從土地出讓及成交總價(jià)方面來(lái)看，在2021年7月住宅用地成交總價(jià)TOP10榜單中，僅佛山和東莞兩個(gè)新一線(xiàn)城市，分別有一宗土地進(jìn)入榜單。二線(xiàn)城市南通有4宗土地進(jìn)入榜單，其中有三宗成交總價(jià)超過(guò)40億元，而淮安作為三線(xiàn)城市也有一宗土地進(jìn)入榜單。
盡管二三線(xiàn)城市在升溫，但基于目前房住不炒的定位，調(diào)控政策未有間斷。如近期武漢推出的“房票”政策;無(wú)錫建立的二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制;杭州年內(nèi)第三次上調(diào)房貸利率，并首推“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊等。
7月29日，住建部曾約談房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快5城，將其納入房市監(jiān)測(cè)重點(diǎn)名單，包括銀川、徐州、金華、泉州、惠州。在此之前，已有13個(gè)城市被約談，包括廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無(wú)錫、南昌，這些城市基本都處于全國(guó)房?jī)r(jià)上漲前列。
前有全國(guó)和地方政策調(diào)控，后有銷(xiāo)售規(guī)模下滑，融資及債務(wù)監(jiān)管等指標(biāo)管控，下半年促銷(xiāo)售、抓回款或成房企的第一要?jiǎng)?wù)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為：“今年下半年，在部分城市和區(qū)域，房企加大促銷(xiāo)力度的趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。從房企的到位資金來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)的貸款占比不斷減少，而定金和預(yù)收款則是主要的資金來(lái)源，因此，通過(guò)加快回款來(lái)保證現(xiàn)金流穩(wěn)定，不斷降低自身杠桿，將是房企在當(dāng)下最明智的選擇。”
